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Si planeas vender tu piso en el corto plazo, te aconsejamos que no te demores demasiado. El mercado inmobiliario empieza a cambiar de ciclo y se prevén caídas de precios y de cantidad de compraventas para 2023.
La compraventa de viviendas cayó un 7,3% interanual en el primer mes de 2023, según el Consejo General del Notariado. El precio de la vivienda también bajó un 1,7% interanual y las hipotecas disminuyeron un 16,1% interanual. Con estas cifras a la baja, son muchos los profesionales que se preguntan si ha llegado un cambio de ciclo. ¿Qué opinan?
Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario de referencia en España, establece que, en el año 2023, como ya era previsto, ante la fuerte inflación y la subida de tipos que ha provocado el Banco Central Europeo para controlar la inflación, lógicamente ha afectado a las hipotecas.
“Han subido las cuotas y se han endurecido las condiciones para la financiación, con lo cual, con esta inflación al alza y una subida de cuotas hipotecarias, muchas personas se han visto obligadas a salir del mercado de la compraventa de viviendas y se han redirigido al alquiler”. Según el experto, vamos a ver una bajada del volumen de compraventas durante este año, pero este porcentaje que disminuye no va a ser parejo a la bajada de precios.
Por su parte, Ana Villanueva, CEO de Tiko, da a conocer que no sorprende que, al subir los tipos de interés, afecte negativamente al volumen de transacciones. “Sin embargo, si comparamos la caída de los precios y el volumen de transacciones frente a otros mercados como Reino Unido y Estados Unidos, donde la caída es de -20% en precios, -50% en volúmenes y -90% en hipotecas, España parece estar aguantando bastante bien”. A sabiendas que cuando estornuda EEUU, todos se resfrían...
Desde Tiko, que opera en el segmento más líquido del mercado (viviendas de precio medio en ciudades principales), no están viviendo grandes cambios. “Entendemos que la desaceleración afecta especialmente a otros segmentos de mercado (especialmente prime) y otras zonas de menor demanda”.
Íñigo Torroba, CEO de Civislend, principal plataforma de crowlending inmobiliairio en España, es de la opinión de que 2023 va a ser un año de impase e incertidumbre, por lo que se va a ralentizar algo el ritmo de ventas. “Sin embargo, los expertos no creemos que vayan a caer los precios de manera pronunciada, sino una estabilidad ligeramente a la baja”. Forma diplomática de suavizar las cosas...
¿Cuál es la tendencia del precio de la vivienda para 2023? ¿Cómo evolucionará la venta de viviendas en España durante este año? Numerosos especialistas aseguran que el mercado está entrando en un cambio de ciclo y no podemos estar más de acuerdo.
Nuestra misión, sin embargo, es que tú también seas capaz de entender los pormenores del mercado para tomar decisiones inteligentes sobre la venta de tu casa. En esta página desglosamos los principales indicadores y hacemos algunas predicciones prudentes sobre las compraventas y el precio de la vivienda en 2023. ¡Toma nota!
Sin duda recordarás que hace dos años estuvimos confinados por la amenaza del covid-19. Entonces, nuestros gastos se redujeron a lo esencial: alquiler, comida, servicios básicos y algo de entretenimiento, como libros o televisión por streaming. La pandemia nos dejó un sabor amargo, pero permitió que muchos de nosotros ahorráramos más de lo habitual.
Esta acumulación de ahorro condujo a que muchas familias tuvieran el dinero necesario para entrar a una hipoteca. Además, en ese entonces, los intereses de los préstamos eran muy bajos (el euríbor —índice que establece el precio de la mayoría de las hipotecas— se movía en cifras negativas). En esta línea de los acontecimientos, se desató una suerte de euforia por comprar casas y empezó lo que muchos especialistas denominamos 'el boom inmobiliario'. En 2022, batimos récords históricos tanto en precio como en cantidad de compraventas y alcanzamos, en general, cifras no vistas desde 2008.
Pero mientras entrábamos en la 'nueva normalidad', ocurrió algo no previsto: Rusia invadió Ucrania y, además de las graves consecuencias humanitarias, se desató una crisis energética a nivel mundial. El encarecimiento de la energía sumada a la alta demanda de productos y servicios que vivimos tras el fin del confinamiento terminó por disparar el coste de vida: la inflación superó el 10% en agosto de 2022 y empezó a reducir el salario real de las familias y su capacidad de ahorro.
Ahora, la historia se vuelve un poco más técnica, pero te lo pondremos fácil. Los bancos centrales disponen de una herramienta para contener la inflación: los tipos de interés, que definen el precio del dinero. Al incrementar los tipos, aumentan también los intereses de los préstamos corrientes (como los personales o los hipotecarios). Con créditos más caros, las personas de a pie nos plantearemos dos veces si nos conviene o no contratarlos. Muchos de nosotros, en efecto, decidiremos no hacerlo.
Así es como los bancos centrales logran reducir la demanda global de productos y servicios (menos préstamos = menos consumo) y enfriar la economía, para que los precios no sigan subiendo de forma desorbitada. El Banco Central Europeo subió cuatro veces los tipos de interés en 2022 y dos veces más en 2023, desde el 0% hasta el 3,5%.
Te lo creas o no, todo esto determina la evolución de los precios de la vivienda y la cantidad de compraventas, principalmente, porque deriva en un encarecimiento de los costes de las hipotecas.
Sigue leyendo que a continuación te damos algunos detalles. Recuerda siempre que la información es poder y cuanto mejor entiendas la situación del mercado, más inteligentes serán tus decisiones a la hora de vender tu piso.
Lo dicho. Los ahorros acumulados durante la pandemia y los bajos tipos de interés condujeron a un boom de compraventas. Si has leído los titulares de la prensa, habrás visto algunas de estas afirmaciones: "Los notarios cifran en casi medio millón las ventas de viviendas en España hasta agosto", "La venta de viviendas y las hipotecas suman 18 meses al alza". Todo esto muestra la evolución del mercado inmobiliario hasta septiembre de 2022, pero en octubre las compraventas dieron un giro.
Según los notarios, las operaciones cayeron 8,2% interanual en noviembre, 17,8% en diciembre y 7,3% en enero. Tenemos una media del 5,5 % de Febrero, pero se espera que sigan en la misma línea. ¿Y cuáles son las previsiones para 2023?
Ana Villanueva, la CEO de Tiko, establece que es difícil hacer predicciones de cómo avanzará el año, ya que hay fuerzas opuestas que afectan al sector. A pesar de las subidas de tipos, “también es conocido el problema de falta de oferta de viviendas, especialmente en las principales ciudades, que tira al alza los precios de las viviendas. El resultado es incierto, pero no creemos que haya cambios tan drásticos como en los países anglosajones”.
Para este año, Iñaki Unsain prevé una curva de precios bastante plana, quizás algo a la baja, nada espectacular. “Durante este año va a haber una bajada del volumen de compraventas que puede estar alrededor de un 10-20% y los precios pueden bajar una media de un 3-4%, no creo que baje mucho más. No obstante, algo que sí que considero que podría suceder es una bajada del número de compraventas debido al alto coste de las de las hipotecas y a la inflación”.
¿Hasta qué limite podría alcanzar esa bajada? El CEO de Civislend cree que Es difícil dar un pronóstico teniendo en cuenta de que el mercado responde a la confianza que se le pueda dar a nivel económico, por lo que la incertidumbre actual no va a desfavorecer de manera flagrante a los precios, ya que es algo inestable. Tan solo hay que ver cómo el número de comunidades que ha crecido en cuanto al precio es mayor del que ha descendido.
“El aumento o descenso para el próximo año dependerá del nivel de certeza y estabilidad que logremos alcanzar de cara al mercado inmobiliario. Este 2023 es un año de elecciones; está todo el mundo en una posición de cautela esperando a que haya oportunidades o que pueda haber ajustes, pero la realidad es que, si comienza a haber esa credibilidad, sobre todo a nivel de fondos institucionales que empiezan a
volver a tener actividad en España y empiezan a generar esa confianza, yo creo que efectivamente, en 2024 volveremos a niveles de 2021 y 2022”.
Hasta aquí hemos repasado datos generales, pero algunas ciudades se verán más afectadas que otras por la subida de tipos. En palabras de Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía en la Universidad de Barcelona, la demanda más afectada será la de acceso a primera vivienda, es decir, la de propiedades con valores inferiores a los 150.000 euros, cuyos compradores habituales son los menores de 40 años.
Por eso, las compraventas se resentirán más en sitios como Lugo, Cáceres, Jaén o Albacete, pero no tanto en Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga donde el precio medio de un inmueble es bastante más alto. ¿Significa esto que no habrá cambios en las grandes urbes? No, el impacto de la subida de tipos de interés se sentirá en todo el país, pero el efecto será más suave en las ciudades más caras.
Si quieres vender tu piso, este es el mejor momento. Luego tendremos un mercado con muchas ofertas y pocos compradores reales.
Gracias colaboración Id