Los factores clave en la compraventa de viviendas: precios, hipotecas y previsiones

May 7, 2024 José Castro Luque




La compraventa de viviendas es una decisión importante que involucra múltiples factores, desde la situación del mercado inmobiliario hasta las condiciones económicas y financieras. En este artículo, exploraremos los principales factores que influyen en la compraventa de viviendas, centrándonos en los precios, las hipotecas y las previsiones del mercado.

1. Precios de las Viviendas

Uno de los factores determinantes en la compraventa de viviendas es el precio del mercado. Los precios de las viviendas pueden variar significativamente según la ubicación geográfica, la demanda del mercado, las características del inmueble y otros factores económicos.

  • Tendencias de Precios: Es importante analizar las tendencias pasadas y actuales de los precios en el mercado inmobiliario local y nacional. Las fluctuaciones de precios pueden afectar la decisión de comprar o vender una vivienda.

  • Valoración del Inmueble: Antes de realizar una compra, es fundamental realizar una valoración adecuada del inmueble. Esto implica considerar su estado, ubicación, características y comparación con otras propiedades similares en el mercado.

2. Hipotecas y Financiamiento

La mayoría de los compradores de vivienda requieren financiamiento a través de hipotecas para adquirir una propiedad. Las condiciones de las hipotecas, tasas de interés y requisitos bancarios son factores clave a considerar en el proceso de compraventa.

  • Tasas de Interés: Las variaciones en las tasas de interés pueden tener un impacto significativo en el costo total de una hipoteca. Los compradores deben evaluar las condiciones actuales del mercado financiero y las tendencias previstas en las tasas de interés.

  • Requisitos de Financiación: Los compradores deben prepararse para cumplir con los requisitos de los prestamistas, que incluyen evaluaciones de solvencia, historial crediticio y capacidad de pago.

3. Previsiones del Mercado

Las previsiones del mercado inmobiliario proporcionan información crucial sobre las condiciones futuras del mercado, lo cual puede influir en las decisiones de compraventa.

  • Tendencias Económicas: El análisis de las tendencias económicas y demográficas puede ofrecer perspectivas sobre la oferta y demanda de viviendas en el futuro.

  • Perspectivas de Inversión: Los compradores de vivienda también pueden considerar las perspectivas de inversión a largo plazo, incluyendo el potencial de apreciación del valor de la propiedad y las oportunidades de alquiler.

Conclusión

La compraventa de viviendas es una transacción compleja que requiere consideración cuidadosa de múltiples factores. Los precios de las viviendas, las condiciones de financiamiento y las previsiones del mercado son aspectos cruciales a tener en cuenta al tomar decisiones relacionadas con bienes raíces. Es esencial realizar una investigación exhaustiva y buscar asesoramiento profesional para tomar decisiones informadas y exitosas en el mercado inmobiliario.




El mes de febrero ha supuesto un cambio de tendencia en el sector inmobiliario, al aumentar las compraventas de viviendas en un 5,8%, según datos del INE. Además, el número de hipotecas sobre viviendas firmadas en el mes de febrero aumentó un 3,8% interanual hasta las 37.232 operaciones. Un panel de expertos consultados por idealista/news explican qué previsiones se auguran y si se alargará en el tiempo este cambio de tendencia. La evolución de la inflación, la bajada de los tipos y el acceso a crédito jugarán un papel crucial.

Para Lorena Zenklussen, directora comercial de financiación hipotecaria de UCI, aunque en la actualidad existen múltiples circunstancias que afectan al sector, la más relevante es la evolución de la inflación y su senda de moderación en el 2% como detonante para que el Banco Central Europeo decida bajar los tipos de interés en la segunda mitad del año.

“En paralelo, las políticas del Gobierno y de algunas comunidades autónomas para la regulación de los precios de los alquileres o el reciente anuncio del fin de la Golden Visa, así como las iniciativas para fomentar el acceso a la vivienda juegan un papel crucial”.

La experta reconoce que el sector no está exento de la influencia de crisis globales y factores externos que introducen incertidumbre en el mercado. Eventos recientes han demostrado que factores imprevistos, como crisis económicas o pandemias, pueden alterar completamente el panorama económico y, por ende, el mercado inmobiliario.


Subida de firma de hipotecas

Como hemos remarcado, febrero se ha caracterizado por un aumento de la firma de hipotecas. Desde Tecnotramit explican que esto “marcan un cambio de tendencia que se va a prolongar durante todo el 2024, un punto de inflexión que resulta clave teniendo en cuenta que durante el año pasado se registraron crecimientos negativos en la firma de hipotecas debido a la subida de los tipos de interés y al encarecimiento de la vida en general”.

Según Tecnotramit, “este ciclo que inicia el mercado hipotecario entra dentro de lo previsible tanto por el contexto macroeconómico actual, mejor que el de 2023, como por los anunciados cambios en la política monetaria del BCE que abaratarán el acceso a la financiación”.

Para Zenklussen, el tipo de interés medio en las nuevas hipotecas ha alcanzado el 3,46%. “Aunque el Banco Central Europeo mantuvo los tipos de interés en el 4,5% en su última reunión del 11 de abril de 2024, la expectativa de una posible reducción futura sigue alimentando la demanda. Este contexto, junto con la posibilidad de un recorte en los tipos de interés, indica que tanto los precios como la demanda de viviendas podrían mantener su volatilidad en los meses venideros”.

Por su parte, Francesc Quintana, CEO de Vivendex, apunta que “los bancos han iniciado una guerra de tipos y también una guerra de formatos, por lo que cada vez será más común ver hipotecas a tipo fijo frente a las hipotecas a tipo variable, y estabilizarán el mercado.”.

Destaca que “el importe medio de los hipotecados también irá aumentando, pues estábamos en importes muy bajos y a nueva tendencia del mercado sugiere que podríamos observar un aumento proporcional al incremento de los precios, que también está descontando el mercado”.



¿Qué pasará con los precios de las viviendas?

Aunque ha aumentado el número de transacciones, el precio de las viviendas sigue subiendo, pero lo hace de forma moderada.

El XVIII Barómetro Inmobiliario de UCI ya vaticinó que 2024 será un año en el que predomine la estabilidad en el volumen de precios y compraventas. “Aunque las subidas de precios responden a la escasez de oferta de vivienda, especialmente en las zonas con mayor demanda, lo que impulsa los precios al alza, la demanda se mantiene elevada por la estabilidad en el mercado laboral, el atractivo de nuestro país para inversores y pequeños propietarios y la rentabilidad de la inversión en vivienda”, responde Lorena Zenklussen.


Previsiones para el segundo trimestre del año

Para comprender adecuadamente el panorama actual del mercado inmobiliario español, resulta crucial conocer los eventos más recientes. Según Zenklussen, partimos de que 2023 finalizó con una disminución en las transacciones inmobiliarias y la concesión de hipotecas, mientras que los precios de las propiedades experimentaron un aumento. “Las personas que aplazaron sus decisiones de compra como consecuencia de las subidas de los tipos de interés reactivarán sus intenciones de adquirir viviendas con la llegada de los meses de verano”.

Para el segundo trimestre de 2024, desde UCI anticipan un crecimiento moderado en el mercado inmobiliario. Más allá de junio, el posible ajuste de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo a mediados de año, aunque no está garantizado, podría influir significativamente, “facilitando condiciones de financiación más favorables, que impulsarían la demanda nuevamente. Además, una mayor competencia entre entidades podría mejorar la accesibilidad al crédito, beneficiando a un mayor número de compradores”.