QUE ES Y COMO EVITAR UNA EJECUCION HIPOTECARIA

¿QUE ES LA EJECUCION HIPOTECARIA?

La ejecución de la hipoteca es el proceso a través del cual los bancos embargan una vivienda para saldar la deuda contraída en caso de impago. Cuenta con diferentes fases que, en cada caso, tienen sus propias características y tiempos. Todo empieza con aviso de impago y acaba en una demanda judicial y en la posterior subasta pública del inmueble, siempre que el impago se alargue durante un año.

Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en 2022 se iniciaron 24.935 ejecuciones hipotecarias en España, un 10,5% menos que en el año anterior. En términos absolutos, Andalucía fue el territorio donde se presentaron más ejecuciones hipotecarias (5.668), seguido por Cataluña (4.667), la Comunidad Valenciana (4.161); Madrid (2.794) y Murcia (1.372).

¿Qué es una ejecución de la hipoteca?

La ejecución hipotecaria es el proceso que permite al banco saldar la deuda a través del embargo de la vivienda. Cuando se firma una hipoteca, la vivienda se convierte en garantía de dicha deuda. En el caso de que no se paguen las cuotas correspondientes a la hipoteca, el banco puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Este proceso es el que permite a la entidad bancaria subastar la casa y, de esta forma, obtener dinero con el que saldar la deuda contraída por el préstamo.

¿Cómo funciona una ejecución hipotecaria?

Para que el banco inicie el proceso de ejecución de la hipoteca no basta con retrasarse en el pago de la cuota una única vez. La ejecución hipotecaria es un proceso complejo y que no se lleva a cabo de la noche a la mañana.

Las fases del proceso de la ejecución hipotecaria son las siguientes:

• Aviso de impago: se trata del primer aviso que el banco realiza cuando se produce un impago de la hipoteca. Suele hacerse 15 días después del impago. Se trata de una comunicación en la que se consulta por qué no se ha producido el pago de la cuota. Puede ser porque no se tenga el dinero para afrontarlo, pero también que haya ocurrido un error de otro tipo. Por ejemplo, un error con la domiciliación.
• Comunicación oficial: si se cumple un mes completo del primer impago, el banco llevará a cabo una comunicación oficial. Es decir, nos informará de que se ha producido el impago y dicha notificación se llevará a cabo mediante un documento escrito para que quede constancia de ello. Este documento escrito puede ser una carta tradicional, pero también mediante un correo electrónico o un SMS.
• Entrada en un registro de morosos: si no solucionamos el problema, las comunicaciones oficiales recordándonos el impago se repetirán de forma constante. Si se llegan a concatenar cinco meses seguidos de impago, entonces la entidad bancaria nos incluirá en un registro de morosos. Los más comunes son el ASNEF y el RAI, aunque hay otros. Esta situación es particularmente problemática, ya que nos puede impedir acceder a otros créditos y préstamos en el futuro.
• Demanda judicial: si se concatenan 12 meses seguidos de impago, el banco procederá a realizar la demanda judicial. Es decir, se inicia la vía jurídica de la ejecución hipotecaria (que es la que podría llevarnos a sufrir un embargo y un lanzamiento).
• Registro de cargas sobre la propiedad: después de que se inicie la demanda judicial, se llevará a cabo el registro de cargas sobre la propiedad. Esta acción consiste en notificar al Registro de la Propiedad las cargas existentes sobre la vivienda. O sea, que el Registro de la Propiedad esté al corriente de los impagos que se acumulan respecto a la hipoteca.
• Convocatoria de la subasta: la siguiente fase de la ejecución hipotecaria es la convocatoria de subasta. Se trata de hacer pública la subasta de la vivienda, que se llevará a cabo para poder saldar la deuda. La publicación de la convocatoria de subasta se realizará en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, en el Registro de la Propiedad, en los juzgados y en los boletines oficiales correspondientes. Aunque dicha convocatoria puede notificarse al propietario, no es una obligación hacerlo. Por ello, puede darse el caso de que el propietario no reciba la notificación y deba ser él mismo quien esté atento a la convocatoria. En la convocatoria también se deberá informar correctamente del día y la hora de la convocatoria, así como del precio de salida de la vivienda. ¿Y quién se quedará con tu casa? Dependerá de si alguien puja por ella o no:

  • Si alguien puja, se la quedará el que ofrezca más dinero por la vivienda, siempre que ese precio sea igual o superior al 70% del valor de lanzamiento. Si es más bajo, el banco podrá adjudicarse la casa por el 70% del valor de lanzamiento o por la cantidad que se le deba, siempre que sea superior al 60% del valor de tasación y a la cantidad que ofrece el mejor postor.

  • Si nadie puja, el banco se puede adjudicar la vivienda por el 70% del valor de lanzamiento (60% si la cantidad que se le debe es inferior), siempre que la vivienda sea tu residencia habitual. Si no lo es, la entidad se la puede adjudicar por el 50% de su valor de lanzamiento.

• Celebración de la subasta: la subasta adjudicará la casa al mejor postor y, con la recaudación de dicha subasta, se pagará la deuda contraída por la hipoteca. Sin embargo, si el precio de venta de la subasta no alcanza para saldar la deuda por completo, el propietario todavía debe al banco la parte restante. Es decir, que se puede dar la circunstancia en la que, después de subastar el inmueble, todavía se siga debiendo dinero al banco (aunque la deuda será menor).
• Desahucio: la última fase de la ejecución hipotecaria es el desahucio o lanzamiento. Es la acción que permite que el propietario abandone la vivienda. Se lleva a cabo con una comitiva judicial y un cerrajero (que realiza el cambio de cerradura).

¿Cuánto se tarda en ejecutar una hipoteca?

La ley actual obliga que la demanda judicial no se pueda producir antes de los 12 meses desde el primer impago (15 meses en el caso de que el impago afecte a la segunda mitad de la hipoteca). Por ello, una ejecución hipotecaria siempre tardará en realizarse, por lo menos, 12 meses. Además, las fases posteriores a la demanda judicial requieren su propio tiempo. De este modo, en la mayoría de los casos, podemos hablar de al menos 13 o 15 meses desde que se produce el primer impago.

¿Cómo evitar la ejecución de una hipoteca?

Existen diversas formas de parar la ejecución hipotecaria:

• Pagar los impagos: si pagamos la parte de la deuda correspondiente a las cuotas atrasadas, se cancela la ejecución hipotecaria. A partir de ese momento, si se volviera a producir un nuevo impago, el proceso de ejecución deberá volver a iniciarse desde el principio.
• Llegar a un acuerdo con la entidad bancaria: otra forma de evitar la ejecución hipotecaria que terminaría con el embargo y el desahucio es llegar a un acuerdo con la entidad bancaria. En este sentido, se puede intentar negociar para conseguir un período de carencia en el pago de la hipoteca. En el caso de que podamos pagar la hipoteca, pero no la cantidad completa que estamos pagando, otra opción es llevar a cabo una novación de la hipoteca. Gracias a la novación podríamos renegociar el contrato del préstamo y establecer cuotas mensuales más pequeñas.
• Acogerse al Código de Buenas Prácticas: el código de buenas prácticas no está suscrito por todas las entidades bancarias. Sin embargo, si nuestro banco forma parte del mismo, esta situación nos ofrece muchas ventajas a la hora de renegociar las condiciones en las que podríamos afrontar la deuda hipotecaria que no podemos pagar. Además, si un banco ha suscrito el Código de Buenas Prácticas bancarias, está obligado a cumplirlo.
• Acreditar que se pertenece a un colectivo vulnerable y se está en situación de riesgo: las personas que pertenecen a colectivos vulnerables tienen una protección especial por la ley. De este modo, es mucho más complicado que los bancos puedan llevar a cabo una ejecución hipotecaria cuando la persona afectada pertenece a uno de estos colectivos. Algunos ejemplos de personas que son consideradas pertenecientes a colectivos vulnerables son las familias numerosas, las familias monoparentales con un hijo a su cargo, familias que tengan al menos un hijo menor de edad, familias que tengan al menos uno de sus miembros con una discapacidad igual o superior al 33%, las víctimas de violencia de género y las personas mayores de 60 años.

• Demandar al banco por cláusulas abusivas. Puedes hacerlo en los diez días posteriores a la notificación de la ejecución. Si un juez te da la razón y encuentra cláusulas abusivas en tu contrato, el proceso de ejecución se declarará nulo y recuperarás el dinero que te han cobrado de más por la aplicación de esas cláusulas abusivas (suelo hipotecario, multidivisa, etc.).

¿Qué pasa si aún debo dinero tras el embargo?

Tras concluir el proceso de ejecución, es posible que aún quede deuda pendiente, algo que ocurre cuando el valor de la vivienda es inferior al capital pendiente de la hipoteca más los intereses y gastos judiciales correspondientes. En estos casos, al banco aún le queda la opción de exigir el embargo de los bienes presentes y futuros del titular (garantía personal), es decir, de sus cuentas corrientes, de sus ingresos, etc.

Consejos para evitar la ejecución hipotecaria

Ya has visto cómo se puede paralizar la ejecución hipotecaria si el banco te ha demandado por impago. Sin embargo, nuestro consejo es que evites llegar a este punto, porque te ahorrarás muchos gastos y dolores de cabeza. 

Como dice el refrán, más vale prevenir que curar, por eso, para prevenir el impago debes asegurarte de poder pagar la hipoteca antes de contratarla. Solo es recomendable pedir un préstamo hipotecario si tu situación laboral es estable y si las cuotas de la hipoteca, sumadas a las de tus otros créditos, no se “comen” más del 35% de tus ingresos netos mensuales.

Por desgracia, tomar estas precauciones no siempre será suficiente. En esta época que nos ha tocado vivir, con una inflación disparada y un euríbor desbocado, es posible que tengas demasiados gastos y que no puedas pagar las cuotas de tu crédito hipotecario. En ese caso, existen varias maneras de evitar que el banco ejecute la hipoteca: pactar una reestructuración de la deuda, alquilar tu plaza de garaje para tener más ingresos,  entregar la vivienda en dación de pago... 

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago consiste en entregar al banco la vivienda que tienes hipotecada para que tu deuda hipotecaria se cancele completamente. Es una solución que puedes barajar si tienes muchos problemas para pagar las cuotas de tu hipoteca y quieres evitar los gastos y dolores de cabeza asociados al proceso de ejecución hipotecaria (cuando el banco denuncia el impago y embarga tu casa).

Ventajas

 La deuda que tienes con el banco quedará completamente saldada en cuanto le entregues tu vivienda.

 Tus otros bienes quedarán a salvo. Ten en cuenta que si el banco ejecuta tu hipoteca para embargar tu casa, también puede solicitar el embargo de tus bienes personales si la vivienda se subasta por un valor inferior a tu deuda.

 Te ahorrarás todo el proceso judicial que conlleva una ejecución hipotecaria.

Inconvenientes

 Te quedarás sin casa. Puedes pedir a tu banco que te la alquile, pero ya no será de tu propiedad.

 Los bancos no suelen aceptarla, a no ser que cumplas los requisitos del Código de Buenas Prácticas.

 No sale gratis. Puedes tener que pagar los gastos e impuestos asociados a esta operación...

Cómo conseguir la dación en pago en España

La inmensa mayoría de las hipotecas que se conceden en España están garantizadas por la vivienda y por tus bienes personales presentes y futuros. Es decir, que si no pagas las cuotas, el banco empezará por embargar tu vivienda. Si se subasta por un precio inferior a la deuda, también embargará tus otros bienes hasta que quede saldada: tus cuentas, parte de tu sueldo, etc.

En España, por lo tanto, la dación en pago no es automática como ocurre en otros países como en los Estados Unidos, porque al banco no le vale solo con embargarte la casa. Solo unas pocas entidades como Bankinter (en su Hipoteca Sin Más) incluyen una cláusula en el contrato que permite entregar la vivienda para saldar toda la deuda de golpe. Te aconsejamos revisar tu escritura para ver si te dan esta opción, pero es muy improbable. Si aún no has firmado tu préstamo, puedes intentar negociar con el banco para que incluya la dación en el contrato, aunque ya te avanzamos que es muy difícil que lo acepte.

Entonces, ¿cómo se puede conseguir la dación? Puedes hacerlo de dos maneras: con una negociación con tu banco o a través de un mecanismo llamado Código de Buenas Prácticas.

Desde INMOGESS.com estudiamos los casos de nuestros clientes y los derivamos a gestión jurídica para su estudio y consideración.

Gracias a Id