LAS ARRAS, una herramienta para asegurar el compromiso en cualquier compraventa de inmuebles

¿Qué son las arras y a qué me obligan?

Es habitual que antes de la formalización de la compraventa ante notario, el comprador y el vendedor firmen un contrato previo en el que se obligan recíprocamente, fijando el precio y demás condiciones de la venta y estableciendo la fecha máxima para otorgar la escritura notarial. La firma de este contrato representa el acuerdo entre comprador y vendedor y el fin de las negociaciones entre ellos. Es lo que coloquialmente se conoce como «firmar las arras». Pero en realidad las arras no son más que un pacto que se suele introducir en el contrato. Se llaman arras o señal a la suma de dinero que el comprador entrega al vendedor en ese mismo acto. Las consecuencias del pacto de arras no son siempre las mismas sino que depende de cómo se encuentre regulado.

Aunque muchas veces se habla de contrato de arras, las arras son un elemento del contrato de compraventa de inmuebles, un pacto accesorio mediante el que las partes, comprador y vendedor, acuerdan como prueba y garantía del contrato entregarse una cantidad de dinero en concepto de anticipo al precio, como compensación al perjuicio ocasionado en caso de desistimiento o para establecer una sanción si alguna de las partes incumpliera el contrato.

En la práctica sirven para tratar de garantizar que la transacción se llevará a cabo y permiten a comprador y vendedor asegurarse de que la otra parte cumplirá con sus obligaciones.

En el documento donde se pactan las arras se suelen establecer las condiciones bajo las cuales la operación se llevará a cabo, incluyendo el monto total de la compra, el plazo para la entrega de la propiedad, y las consecuencias en caso de incumplimiento. En algunos casos, las arras pueden ser reembolsables si la transacción no se lleva a cabo, mientras que, en otros casos, pueden ser perdidas si una de las partes incumple con sus obligaciones.

Es importante tener en cuenta que el documento donde se pactan las arras es un acuerdo legal vinculante, por lo que es muy conveniente leerlo cuidadosamente y asegurarse de comprender todas sus condiciones antes de firmarlo. En Inmogess nos sentamos las partes implicadas y se les lee el contrato en su totalidad, aclarando cualquier duda que se plantee, para consensuar la firma de las partes con total transparencia y conformidad.

El porcentaje que el comprador abona al vendedor depende del contrato. Al tratarse de un documento privado, no existen unas normas establecidas, pero normalmente se fija en el 10-20 % del valor de la vivienda.

¿En qué situaciones puede ser útil firmar un contrato con pacto de arras?

Un contrato con pacto de arras es útil en una variedad de situaciones relacionadas con la compra y con la venta de bienes inmuebles. Siempre que exista una razón de peso que impida completar la operación directamente, ya sea mediante contrato privado u otorgando escritura pública ante notario para tener acceso al Registro de la Propiedad, por motivos como la falta de realización de algún trámite necesario, de documentos relevantes o de financiación en ese momento. Algunos de los casos más comunes en los que puede convenir firmar un contrato con pacto de arras son:

1. Al comprar un inmueble urbano construido como una vivienda, un local comercial o una plaza de garaje: Cuando se compran este tipo de propiedades, es común firmar un documento con pacto de arras para asegurarse de que ambas partes están comprometidas a llevar a cabo la transacción. Las arras también pueden ser utilizadas como garantía para el comprador en caso de que el vendedor incumpla con sus obligaciones.
2. Al vender un inmueble urbano construido como una vivienda, un local comercial o una plaza de garaje: Cuando se venden este tipo de propiedades, un documento con pacto de arras puede ser útil para asegurarse de que el comprador está comprometido a llevar a cabo la transacción y para proteger al vendedor en caso de que el comprador incumpla con sus obligaciones.
3. Al adquirir o transmitir una propiedad en construcción: Cuando se compra o se vende una propiedad en construcción, es común firmar un documento con pacto de arras para asegurarse de que ambas partes están comprometidas a llevar a cabo la transacción y para protegerlas en caso de que la parte contraria incumpla con sus obligaciones.
4. Al adquirir o transmitir un terreno: Cuando se adquiere o se transmite un terreno, es común firmar un documento con pacto de arras para asegurarse de que ambas partes están comprometidas a llevar a cabo la transacción y para protegerlas en caso de incumplimiento de la parte contraria de sus obligaciones.

Así que como hemos visto, un contrato con pacto de arras es útil cuando se desea asegurar un compromiso por ambas partes, comprador y vendedor, en una transacción relacionada con la compraventa de bienes inmuebles.

Tipos de arras

Tradicionalmente se dice que existen tres tipos de arras, aunque el artículo 1454 del código civil solo regula una:

• Arras confirmatorias: son aquellas en las que el comprador entrega una suma de dinero a cuenta del precio convenido. Estas arras no son más que un anticipo del precio y por tanto no cumplen una función de garantía ni autorizan para desistir del contrato. Si llegado el momento el comprador no paga el resto del precio o el vendedor no entrega la cosa, el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
• Arras penitenciales: son las arras que autorizan el desistimiento. Con ellas cualquiera de los contratantes puede desligarse del contrato unilateralmente, por su sola voluntad, y sin que la otra parte pueda exigir el cumplimiento ni cualquier clase de indemnización. Por tanto el comprador puede desistir perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras y el vendedor devolviendo la misma cantidad duplicada. Este tipo de arras son las únicas que regula el código civil y también son las más conocidas popularmente, pero lo cierto es que son excepcionales porque solo se aplican cuando están así expresamente reguladas en el contrato.
• Arras penales: Son aquellas que funcionan como una garantía del cumplimiento del contrato, sustituyendo la indemnización de daños y perjuicios pero sin autorizar el desistimiento. Es decir, si el comprador incumple, el vendedor puede optar entre retener las arras en concepto de indemnización de daños y perjuicios o bien exigir el cumplimento. Si es el vendedor quien incumple, el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento o recuperar las arras duplicadas. La cuantía de las arras opera por tanto como una especie de cláusula penal, de modo que la indemnización de daños y perjuicios se concreta en ese importe, aunque siempre sujeto a la facultad moderadora de los tribunales.

¿Qué cinco aspectos son clave para hacer un buen contrato con pacto de arras?

Las cinco claves para hacer un buen contrato con pacto de arras son:

1. Definición clara de las partes involucradas: Es importante identificar claramente a las partes que firmarán el contrato, comprador y vendedor del inmueble, incluyendo sus nombres, direcciones y documentos de identificación. Es muy recomendable que todos los pagos en concepto de arras se hagan a dichas partes y no a terceros.
2. Descripción detallada del bien inmueble objeto de la transacción: Se debe incluir una descripción detallada de la propiedad objeto del contrato, incluyendo su ubicación, dimensiones y características específicas.
3. Precio, arras y condiciones de estas: Las arras son una cantidad de dinero que se paga como garantía para asegurar la realización del contrato. Es importante definir claramente el importe y las condiciones tanto del pago, como de la devolución de las arras.
4. Plazos y fechas importantes: Se deben establecer fechas claras para el pago de las arras, la firma de la escritura pública en su caso y la entrega de la propiedad.
5. Cláusulas de resolución: Conviene incluir cláusulas que describan las circunstancias bajo las cuales el contrato puede ser resuelto, incluyendo las consecuencias en caso de incumplimiento.

Conclusiones

En conclusión podemos decir que solo las arras penitenciales autorizan para desistir del contrato. Tanto las arras confirmatorias como las penales obligan a las partes a cumplir lo estipulado. La única diferencia entre las dos últimas es que en caso de incumplimiento, la indemnización de daños y perjuicios tendrá que establecerla el juez en caso de las confirmatorias, mientras que en las penales se concretará en principio en el importe de las arras.

Lo recomendable es leer detenidamente estos contratos asegurándose de que están bien redactados y comprendiendo el alcance de las obligaciones asumidas. Si se establece un pacto de arras, para evitar problemas de interpretación, es esencial que de su redacción resulte claramente de que modalidad de arras se trata y cuáles son sus consecuencias. En todo caso, si tiene dudas le recomendamos que acudan a su Gestor Inmobiliario o a su Notaria.

Sin compromiso puede acudir a nuestras oficinas de INMOGESS, para informarse debidamente antes de firmar el contrato.